머리말

일주일 전에 역대 한국 정부들이 실시했던 부동산정책들에 대한 내용들을 요약하여 강의를 하다가 느낀 점이 두 가지 있었다. 우선은 별다른 존재감이 느껴지지 않았던 노태우 정부가 실상은 그렇지 않았다는 것이고, 또 하나는 노무현 정부와 문재인 정부의 정책 내용이 굉장히 흡사하다는 것이었다. 노태우 정부가 집권한 1980년대 후반은 경기호황과 각종 선거로 인한 통화량 증가 그리고 1988년 서울올림픽 개최 등의 여파로 그동안 안정되었던 부동산가격이 다시 폭등하였다. 한국의 부동산가격은 1960년대 후반, 1970년대 후반에 폭등하였으며, 이 당시 폭등을 포함해 3번의 가격 폭등기가 있었다. 우연의 일치일지는 몰라도 10년마다 가격이 폭등하자 이를 지칭하는 용어로 ‘10년 주기설’이 등장하였다.
노태우 정부는 집권 초기 부동산가격이 폭등하자 토지공개념 도입, 기업의 비업무용 부동산에 대한 처분 조치, 토지거래전산망의 구축과 더불어 제1기 신도시 건설로 불려지는 ‘주택 200만 호 건설’ 등 주택공급의 확대를 추진하여 폭등하는 부동산가격을 안정시키고자 하였다. 이 중에서 제1기 신도시 건설은 부동산가격을 안정시키는데 결정적 역할을 하였으며, 지금도 가장 성공적인 부동산정책의 하나로 여겨지고 있다. 그 이유를 살펴보면 인간의 본성과 시장에 순응하는 정책이었기 때문이다. 주택은 흔히 의·식·주로 대변되는 생활필수품 중의 하나이다. 사람은 누구나 자기 소유의 주택을 원하며, 소득이 높아질수록 더 넓고 주위환경이 쾌적한 곳에 있는 주택을 보유하기를 원한다. 주택수요가 증가하여 부동산가격이 상승하면 주택공급을 확대하여 대처하는 것이 가장 효율적이며 시장에 순응하는 정책이다.
상기에서 노태우 정부의 부동산정책에 대해 찬양 일변도로 필자의 주관적 견해를 서술하였는데 반드시 그런 것만은 아니다. 토지공개념 도입과 관련해서는 일부 비판적 의견이 많았으며, 토지공개념 3법 중 ‘토지초과이득세법’은 헌법에서 규정하고 있는 시장경제체제에 위반되는 요소를 담고 있었다. 그 결과로 ‘토지초과이득세법’은 이후 위헌판별을 받아 시행이 정지되기도 하였다. 그럼에도 불구하고 노태우 정부의 정책을 장황하게 거론한 이유는 이 정부에서 도입한 ‘공시지가제도’ 때문이다. 제도 도입 이전까지 우리나라는 동일 필지의 토지에 대해 정부의 공적지가가 여러 개 존재하였는데 이를 일원화하여 시장의 혼선을 방지하고 정부정책의 신뢰성을 제고시켰다. 그리고 토지평가사와 공인감정사로 이원화되어있던 감정평가 자격증을 감정평가사로 통합하였다. 부동산의 감정평가 이론들은 이후 큰 발전을 거듭하여 오늘에 이르고 있다. ‘부동산감정평가론’ 제정판 서문에서 밝혔다시피 필자는 원래 이 책을 집필할 생각이 없었는데 여러 이유로 책을 저술하였고 이제는 개정판에 이르고 있다. 노태우 정부의 ‘공시지가제도’ 도입으로 감정평가사를 획득한 전문인들이 노력하여 관련 학회들도 많이 생겼으며, 감정평가이론에 대한 학술적 논의가 활발하게 진행되고 있다. 앞으로도 감정평가에 대한 학술적 논의와 이론적 발전이 있기를 기원하다.
발간된 후 4년 만에 ‘부동산감정평가론’을 개정한 이유는 박사학위 논문의 외부 심사위원 자격으로 김세형 감정평가사를 만난 것이 계기가 되었다. 김세형 박사와 감정평가이론에 대해 여러 차례 토론을 한 결과, 4년 전에 저술한 ‘부동산감정평가론’이 최신의 이론을 반영하지 못하는 등의 문제가 드러났다. 필자는 김세형 박사에게 본 책의 개정을 함께할 것을 부탁하였고, 김박사는 이를 흔쾌히 수락하였다. 사실 이번 개정 내용은 김박사가 주도하였고, 필자는 개정 내용에 대한 조언만 하였다.
주요 개정 내용을 소개하자면 다음과 같다. 4년 간 관련 법률들이 개정되었고, 이 내용들을 우선 반영하였다. 그리고 제13장 목적별 평가 부분에서 누락된 내용이 많아 이 부분에 대한 내용을 추가하였다. 보상평가, 공시지가의 조사와 평가, 도시정비사업 관련 감정평가 등이 추가된 것들이다.
개정판을 무사히 출판하기까지 도움을 준 여러분들에게 감사를 드린다. 이창석 교수님이 집필한 ‘기본강의 감정평가’는 본 책의 기본 골격을 잡아주었다. 다시 한번 교수님에게 감사를 그리며 무병장수하시기를 기원한다. 그리고 형설출판사 임직원 여러분들에게도 감사를 드리며, 특히 제정판의 잘못된 오류를 잡아주고 개정판 내용을 열심히 집필한 김세형 박사에게도 감사의 말씀을 드린다. 마지막으로 본서를 애용해주는 모든 독자 분들에게 감사를 드리며 항상 건강하고 행복하기를 바란다.

2024년 벚꽃이 만발한 어느 날에
권호근

저자 소개
권호근
- 연세대학교 상경대학 졸업(경제학과)
- 연세대학교 대학원 졸업(경제학 석사)
- 동국대학교 대학원 무역학과 졸업(경제학 박사)
- 한국부동산학회 부회장
- 한국부동산법학회 부회장
현) 국제사이버대학교 부동산학과 학과장
국제사이버대학교 평생교육원장

주요 저서
- 거시경제와 부동산 (배움출판사)
- 부동산감정평가론 (형설출판사)
- 부동산경제학 (형설출판사)
- 부동산금융론 (형설출판사)
- 부동산투자론 (형설출판사)
- 기초 경제학원론 (배움출판사) 외 다수

김세형
- 연세대학교 이과대학 지질학과 졸업(이학사)
- 건국대학교 부동산대학원 졸업(석사)
- 상명대학교 대학원 졸업(부동산학박사)
현) 한국부동산원 본부장

주요 저서
- 주택정책론(공저, 부연사)
- 프롭테크와 부동산산업(공저, 부연사)

나길수
- 전북대학교 경영학과 졸업(경영학사)
- 연세대학교 대학원 졸업(이학석사)
- 동국대학교 대학원 졸업(부동산학,경영학석사)
- 동국대학교 대학원 박사과정 졸업(행정학박사)
현) 서일대학교 자산법률학과 교수

저서 및 논문
- 부동산공법(21세기사)
- 국토이용개발법(범론사)
- 부동산기술론(부연사)
- 주민자치기구로서 입주자대표회의의 발전방안에 관한 연구(행정학 박사 학위) 외 다수

목차

제1편 감정평가의 기초이론
제1장 부동산 감정평가의 개요 / 22
제1절 감정평가의 개념 / 22
1. 이론적 개념 / 23
2. 제도적 개념 / 24
3. 가치추계적 평가와 비가치추계적 평가 / 25

제2절 감정평가제도의 역사와 현황 / 27
1. 감정평가제도의 역사 / 27
2. 영국 / 27
3. 미국 / 28
4. 일본 / 28
5. 독일 / 28
6. 한국 / 29

제3절 감정평가의 필요성 / 31

제4절 감정평가의 기능 / 32
1. 일반 경제적 기능 / 32
2. 정책적 기능 / 33

제5절 감정평가의 분류 / 33
1. 제도상의 분류 / 34
2. 업무형태상의 분류 / 35
3. 감정평가의 전제조건에 따른 분류 / 36
4. 평가기법상의 구분에 따른 분류 / 39
5. 평가수준에 의한 분류 / 40
6. 평가목적에 따른 분류 / 40

제6절 감정평가의 원칙 / 41
1. 일반원칙 / 41
2. 특별원칙 / 42

제7절 감정평가의 사회성과 공공성 / 43
1. 감정평가 기능 차원에서의 사회성과 공공성 / 43
2. 감정평가 필요성 차원에서의 사회성과 공공성 / 43
3. 부동산 자체의 사회성과 공공성 / 44

제8절 감정평가에 있어서의 책임과 윤리 / 44
1. 직업윤리가 강조되는 이론적 근거 / 45
2. 직업윤리 사항 / 45
3. 직업윤리에 관한 “감정평가법”상 의무와 책임 / 46


제2장 지대와 지가이론 및 도시성장 구조이론 / 48
제1절 지대이론의 개요 / 48
1. 지대의 의의 / 48
2. 지대이론의 분류 / 49

제2절 농경지 지대이론 / 50
1. 아담 스미스의 지대론 / 50
2. 차액지대이론 / 51
3. 절대지대이론 / 51
4. 입지교차지대이론 / 52
5. 독점지대이론 / 53
6. 집약도 지대이론 / 53

제3절 마샬의 지대이론과 고전학파 이론과의 비교 / 54
1. 마샬의 지대이론 / 54
2. 고전학파와 신고전학파 지대이론의 비교 / 56
3. 리카아도 지대(Ricardian-rent)와 파레토 지대(Paretian-rent) / 58

제4절 도시토지의 지가이론 / 59
1. 허드의 지가이론 / 59
2. 마찰비용이론 / 59
3. 패널티(penalty) 이론 / 60
4. 소비자효용 극대화 모형 / 61
5. 토페카 연구 / 62
6. 인간 생태학적 지가이론 / 62
7. 가격조정이론 / 63
8. 거품지가이론 / 64

제5절 도시성장의 구조이론 / 65
1. 동심원 이론 / 65
2. 선형이론 / 66
3. 다핵심이론 / 67
4. 다차원이론 / 69
5. 도시의 스프롤 현상 / 70
6. 지역사회 성쇠의 생태학적 고찰 / 70
7. 국내 도시 공간구조의 유형 / 72

제6절 지대 및 지가이론과 감정평가 / 72
1. 지대이론과 감정평가와의 관련성 / 72
2. 가치이론과 감정평가와의 관련성 / 74


제3장 부동산가치와 가격이론 / 77
제1절 경제적 개념의 가격과 가치이론 / 77
1. 가격과 가치에 관한 경제학적 개념 / 77
2. 가격의 개념 / 83
3. 가격의 종류 / 83

제2절 부동산의 가격과 가치이론 / 84
1. 부동산에 있어서의 가격과 가치의 개념 / 84
2. 부동산가격이론 / 86

제3절 부동산가격의 특징과 기능 / 88
1. 부동산가격의 특징 / 88
2. 부동산가격의 기능 / 89

제4절 부동산가격의 이중성과 다원론 / 90
1. 부동산가격의 이중성 / 90
2. 부동산가격 다원론 / 90
3. 가격다원론에 대한 근거 규정 / 91
4. 가격다원론에 대한 일본과 미국의 입장 / 92

제5절 시장가치의 개념과 기타 부동산가격이나 가치와의 관계 / 93
1. 시장가치 / 93
2. 시장가치와 적정가격 / 96
3. 기타 부동산가치의 개념과 시장가치와의 비교 / 97


제4장 부동산가격의 발생요인과 형성요인 / 100
제1절 개요 / 100

제2절 부동산가격의 발생요인 / 101
1. 개요 / 101
2. 유용성(효용) / 101
3. 상대적 희소성(scarcity) / 103
4. 욕구(desire)와 유효수요(effective demand) / 104
5. 이전성(transferability) / 105

제3절 부동산가격의 형성요인 / 105
1. 개요 / 105
2. 일반적인 요인들 / 106
3. 지역적 요인 / 110
4. 개별적 요인 / 111

제4절 부동산가격의 형성과정 / 111
1. 개요 / 111
2. 지역수준의 가격 형성 / 112
3. 개별가격의 형성 / 113
4. 일반재화와 부동산의 가격형성 비교 / 113


제5장 부동산가격의 제(諸)원칙 / 115
제1절 개요 / 115
1. 의의 및 근거 / 115
2. 특징 / 116
3. 분류 / 116
4. 부동산가격의 제원칙과 감정평가와의 관련성 / 117

제2절 최유효이용의 개념과 분석 / 119
1. 개요 / 119
2. 최유효이용의 의의과 근거 / 120
3. 최유효이용의 판정기준과 유의사항 / 121
4. 최유효이용의 분석 / 124
5. 최유효이용을 방해하는 요인 / 127
6. 특수상황의 최유효이용 / 128
7. 창조적 이용과 최빈가능이용 / 133
8. 최유효이용과 표준적 사용의 관계 / 134

제3절 최유효이용의 원칙 / 135
1. 개요 / 135
2. 최유효이용 원칙의 성립근거 / 136
3. 가격형성요인과의 관계 / 136
4. 감정평가 3방식과의 관계 / 137
5. 관련 가격원칙 / 138

제4절 기초가 되는 원칙 / 141
1. 변동의 원칙(principle of change) / 141
2. 예측의 원칙(principle of anticipation) / 143

제5절 내부측면의 원칙 / 144
1. 기여의 원칙(principle of contribution) / 144
2. 수익체증·체감의 원칙 / 146
3. 균형의 원칙(principle of balance) / 149
4. 수익배분의 원칙 / 151

제6절 외부측면의 원칙 / 152
1. 경쟁의 원칙(principle of competition) / 152
2. 적합의 원칙(principle of conformity) / 154

제7절 기타 관련 가격원칙 / 156
1. 외부성의 원칙(principle of externalities) / 156
2. 대체의 원칙(principle of substitution) / 159
3. 기회비용의 원칙(principle of opportunity cost) / 161
4. 수요와 공급의 원칙(principle of demand and supply) / 163


제6장 지역분석 및 개별분석 / 165
제1절 지역분석 / 165
1. 개념 / 165
2. 지역분석의 필요성 / 166
3. 지역분석의 목적 / 166
4. 지역분석 방법 / 167
5. 지역분석과 감정평가와의 관계 / 168
6. 지역분석 시 유의사항 / 170

제2절 지역분석의 대상지역 / 171
1. 개요 / 171
2. 인근지역 / 171
3. 인근지역의 변화와 생애주기 / 174
4. 유사지역 / 178
5. 동일수급권 지역 / 179

제3절 개별분석 / 181
1. 의의 / 181
2. 개별분석의 필요성 / 181
3. 개별분석과 최유효이용의 판정 / 182
4. 개별분석의 내용 / 183
5. 개별분석과 관련 가격원칙 / 185
6. 개별분석과 감정평가 3방식과의 관계 / 186
7. 개별분석 시 유의사항 / 187
8. 지역분석과 개별분석의 관계 / 187

제4절 시장분석과 입지분석 / 189
1. 시장분석과 시장성분석 / 189
2. 부동산 입지분석 / 192



제2편 감정평가 3방식
제7장 감정평가 3방식의 개요 / 200
제1절 감정평가이론의 발달과정 / 200
1. 개요 / 200
2. 제1기 / 202
3. 제2기 / 203
4. 제3기 / 204
5. 현대적 감정평가이론의 발달 과정 / 206
6. 감정평가이론과 감정평가실무의 최근 동향 / 207

제2절 부동산가치의 3면성과 감정평가 3방식 / 208
1. 개요 / 208
2. 감정평가 3방식의 개요 / 210

제3절 감정평가 3방식의 병용 / 213
1. 개요 / 213
2. 감정평가 3방식 병용의 필요성 / 213
3. 단일방식 적용이 인정되는 경우 / 215
4. 감정평가 3방식 병용에 관한 관련 규정 / 215

제4절 시산가액의 조정 / 217
1. 의의 및 중요성 / 217
2. 필요성 / 217
3. 시산가액 조정의 기준 / 218
4. 시산가액의 조정 방법 / 219
5. 시산가액의 조정 시 유의사항 / 219
6. 기타 사항 / 221


제8장 비교방식 / 222
제1절 거래사례비교법의 개요 / 223
1. 거래사례비교법의 개념 / 223
2. 거래사례비교법의 성립근거 / 223
3. 거래사례비교법의 장점과 단점 / 224
4. 거래사례비교법의 적용순서와 흐름 / 224

제2절 거래사례비교법의 적용 / 226
1. 사례의 수집 및 선택 / 226
2. 매매사례의 분석 / 230
3. 비교분석의 방법과 절차 / 233
4. 매매사례의 수정방법 / 237
5. 사례자료의 정상화 / 239
6. 거래사례비교법의 과학화와 객관화 방안 / 243

제3절 배분법 / 248
1. 의의 및 이론적 근거 / 248
2. 산정방법 / 248
3. 배분법 적용 시 유의사항 / 249
4. 잔여법과의 비교 / 249
5. 관련 사항 / 250

제4절 임대사례비교법 / 250
1. 임료의 구성과 종류 / 250
2. 임대사례비교법의 개요 / 251
3. 임대사례의 수집과 선택기준 / 253
4. 임대사례의 정상화 / 254


제9장 원가방식 / 256
제1절 원가법의 개요 / 257
1. 의의 / 257
2. 성립근거 / 258
3. 적용대상 / 258
4. 장점과 단점 / 259
5. 감정평가 시 유의사항 / 259

제2절 재조달원가 / 260
1. 의의 / 260
2. 성격 / 260
3. 종류 / 260
4. 재조달원가의 기준 및 구성요소 / 262
5. 물건별 재조달원가의 산정방법 / 263
6. 재조달원가의 산정방법 / 264
7. 직접법의 종류와 내용 / 264
8. 유의사항 / 265

제3절 감가수정 / 266
1. 의의와 근거 / 266
2. 감가요인 / 266
3. 감가수정과 감가상각의 비교 / 269
4. 감가의 개별성 / 269
5. 감가수정 시 유의사항 / 271
6. 감가수정과 감정평가 3방식 / 271

제4절 감가수정방법 / 272
1. 개요 / 272
2. 내용연수 / 273
3. 내용연수법 / 275
4. 관찰감가법 / 280
5. 분해법 / 281
6. 시장추출법 / 286
7. 임대료손실환원법 / 287

제5절 적산법 / 288
1. 개요 / 288
2. 장점과 단점 / 288
3. 기초가액 / 289
4. 기대이율 / 290
5. 필요제경비 / 292


제10장 수익방식 / 294
제1절 수익환원법의 개요 / 295
1. 개요 / 295
2. 성립근거 / 296
3. 장점과 단점 / 297

제2절 순수익 / 297
1. 순수익의 의의와 요건 / 297
2. 순수익의 종류 / 298
3. 순수익의 산정방법 / 299
4. 임대용 부동산과 기업용 부동산의 순수익 산정방법 / 300
5. 감정평가 실무기준에 의한 순수익 산정 / 301
6. 일본의 순수익 산정 / 305
7. 미국의 순수익 추계 / 306
8. 순수익 산정 시 유의사항 / 306

제3절 환원율과 할인율 / 307
1. 의의 / 307
2. 환원율과 할인율의 비교 / 308
3. 환원율의 종류 / 308
4. 환원율의 구조 / 309
5. 환원율의 결정방법 / 310
6. 환원율의 조정 / 315
7. 할인율의 산정 / 317

제4절 환원방법 / 319
1. 환원방법의 개요와 분류 / 319
2. 직접환원법의 개요 / 320
3. 전통적 소득환원법 / 322
4. 잔여법 / 326
5. 수익환원법의 개요 / 331
6. 저당지분환원법 / 333
7. 할인현금흐름분석법(DCF : discount cash flow) / 335

제5절 수익분석법 / 338
1. 수익분석법의 개요 / 338
2. 적용방법 / 338
3. 수익분석법의 적용대상 / 341
4. 수익환원법과 수익분석법의 비교 / 342


제11장 기타 감정평가방식 / 343
제1절 노선가식 평가법 / 344
1. 개요 / 344
2. 노선가의 의의와 계산 / 345
3. 노선가의 결정방법 / 346
4. 획지계산 / 346
5. 기타 사항 / 348

제2절 총임료 승수법과 총소득 승수법 / 348
1. 개요 / 348
2. 가정 / 349
3. GIM을 변동시키는 요인들과 매매사례의 선택 기준 / 350
4. 적용대상 및 적용절차 / 351
5. 기타 사항 / 351

제3절 다중회귀분석법 / 352
1. 개요 / 353
2. 분석 자료의 충족요건 / 354
3. 다중회귀분석에 의한 감정평가절차 / 354
4. 다중회귀분석에 대한 평가 / 358

제4절 헤도닉 가격모형 / 359
1. 개요 / 359
2. 함수식과 문제점 / 359



제3편 감정평가 활동
제12장 감정평가절차 및 보고서 / 364
제1절 감정평가절차 / 364
1. 개요 / 364
2. 기본적 사항의 확정 / 365
3. 처리계획의 수립 / 368
4. 대상물건의 확인 / 368
5. 자료의 수집과 정리 / 371
6. 자료검토 및 가격형성요인의 분석 / 374
7. 감정평가방법의 선정 및 적용 / 374
8. 감정평가액의 결정 및 표시 / 375

제2절 감정평가 보고서 / 375
1. 보고서의 종류 및 작성기준 / 375
2. 보고서의 기재사항 / 376


제13장 목적별 감정평가 / 378
제1절 담보평가 / 378
1. 개요 / 378
2. 담보평가의 원칙과 위험부담 / 379
3. 평가 방법 / 379
4. 담보평가와 일반평가와의 차이점 / 379
5. 담보평가의 중요성 / 380

제2절 경매평가 / 380
1. 의의 및 종류 / 380
2. 평가시점의 결정 / 381
3. 경매절차와 평가가액의 성격 / 381
4. 물건의 구체적 평가방법 / 381

제3절 소송평가 / 382
1. 개설 / 382
2. 절차 및 방법 / 382
3. 유의점 / 382

제4절 보상평가 / 383
1. 개요 / 383
2. 손실보상의 원칙 / 383
3. 취득하는 토지의 보상평가 기준 / 384
4. 사용하는 토지의 보상평가 기준 / 387
5. 영업손실의 보상평가 / 388

제5절 공시지가의 조사·평가 / 390
1. 개요 / 390
2. 공시지가 조사·평가 기준 / 390
3. 표준지공시지가 조사·평가의 절차 / 394

제6절 도시정비사업 관련 감정평가 / 395
1. 개요 / 395
2. 종전자산의 감정평가 / 395
3. 종후자산의 감정평가 / 396
4. 국·공유재산의 처분을 위한 감정평가 / 396
5. 매도청구 및 토지등의 수용등에 따른 감정평가 / 396
6. 추정분담금 및 재건축분담금 산정 / 396


제14장 물건별 감정평가 / 398
제1절 거래관행 기준주의와 물건별 평가방법 / 398
1. 거래관행 기준주의 / 398
2. 물건별 평가방법 / 401

제2절 토지 / 401
1. 개요 / 401
2. 이용상태별 토지평가 / 402
3. 형태 및 규모에 따른 토지평가 / 407

제3절 건물 / 410
1. 개요 / 410
2. 조사사항과 평가방법 및 유의사항 / 411

제4절 토지와 건물의 일괄감정평가 / 412

제5절 산림 및 입목·과수원·염전 등의 평가 / 412
1. 산림 및 입목의 평가 / 412
2. 과수원의 평가 / 414
3. 염전의 평가 / 415

제6절 공장재단 및 기계기구류 / 416
1. 공장 / 416
2. 기계기구류 / 418

제7절 의제부동산 및 동산 등 / 419
1. 의제부동산 / 419
2. 동산 / 421
3. 기타 / 422

제8절 임대료 및 권리금 / 423
1. 임대료 / 423
2. 임대권 및 임차권의 평가 / 426
3. 권리금 / 427

제9절 구분소유권, 구분지상권·공중권 / 427
1. 구분소유권 / 427
2. 구분지상권 / 428
3. 공중권 / 430

제10절 광업재단 및 광업권·어장 및 어업권 / 431
1. 광업재단 및 광업권의 평가 / 431
2. 어장 및 어업권의 평가 / 432

제11절 유가증권·무형자산·기업가치·리츠의 평가 / 433
1. 유가증권의 평가 / 433
2. 무형자산의 평가 / 435
3. 기업가치의 평가 / 437
4. 리츠의 평가 / 439

부록 / 442
부동산 가격공시에 관한 법률 / 444
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 / 457
감정평가에 관한 규칙 / 476